전세 낀 집 매매 시 '세입자 계약 만료 시점' 꼭 확인

임대차 3 법 시행으로 전세 낀 집을 둘러싼 삼자인 집주인과 세입자, 새 집주인 간의 다툼이 늘고 있다. 전세 긴 집을 살 때 ' 세입자의 계약 만료 시점'을 반드시 확인해야 한다. 

 

1. 계약갱신청구권 요구 시점

 

집을 팔아서 빚을 갚아야 하는데 세입자는 계약 갱신을 요구하고 새로 집을 산 사람을 실거주하겠다고 세입자를 내보내라고 하여 중간에서 고통받고 있는 집주인이 많다. 

이때 가장 중요한 건 세입자의 계약 만료 시점이다. 최소 7~8개월 이상 남았는지를 확인해야 한다. 집주인이 바뀌기 전에 세입자가 계약갱신을 이미 요구했다면, 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 사더라도 거주할 수 없다. 

세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시기는 '계약 만료 6개월 전부터 1개월 전'으로 규정돼 있다. 다만 2020년 12월 10일 이후 새롭게 전게 계약을 했다면 계약갱신청구권 행사는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전'으로 당겨진다. 

 

2. 임대인의 자격이 되는 시점

집주인이 바뀌기 전에 세입자가 계약갱신을 이미 요청했다면, 새 집주인은 주택을 사더라도 실거주를 할 수 없다. 반대로 새로운 집주인에게 소유권이 넘어간 후, 세입자가 계약갱신을 요구한다면 실거주 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다.  이때 중요한 점은 새 집주인은 계약 이후 잔금 등을 치른 후 소유권 이전등기까지 끝내야 임대인의 자격을 갖는다는 것이다. 

새 집주인이 계약 이후 잔금 등을 치른 휘 소유권 이전 등기까지 완벽히 끝내려면 세입자의 계약기간이 최소 7~8개월 이상 남아있어야 한다는 것이다. 

 

3. '계약갱신청구권 행사 여부' 계약서에 표기

 

주택을 매매할 때 세입자의 '계약갱신청구권 행사여부'를 계약서에 표기하도록 하는 공인중개사법 시행규칙이 2021년 2월 13일부터 시행됐다. 계약 때 공인중개사가 제공하는 '중개대상물의 확인설명서'에 세입자의 갱신요구권 행사 여부 항목이 생겨 매도인으로부터 확인받아 계약서에 명시해야 한다. 그렇게 하여 분쟁을 줄이기로 한 것이다.